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住宅ローンの組み方しだいで老後貧乏になるかどうかが決まる!

——「不動産価格が上昇」「史上最低の住宅ローン金利」などと聞くと、「早く家を買ったほうがいいのかな」と考える人は多いと思います。今の状況について、深田さんはどうお考えですか。

モデルルームでセールストークを聞けば、「急いで家を買わなければ」と焦るのは無理もないでしょう。しかし、勧められるままに多額の住宅ローンを組んでしまうと、「老後貧乏」への道をまっしぐらに進むことになりかねません。

実は、「老後貧乏」になってしまう危険性は、一昔前よりずっと高まっているんです。

私はこれまでファイナンシャルプランナーとして住宅ローンについて多くの方からご相談を受けたりセミナー講師を務めたりしてきましたが、ここ数年、住宅ローンの借り過ぎが問題になっている人が増えています。

定年を控えた50代向けのセミナーで講師を務めると、セミナーの後に「実は退職時に住宅ローンが1000万円以上残ってしまいそうなのですが……」といった相談を受けるケースが少なくありません。

いま50代の人だと、当初借入額3000万円程度で70歳完済のローンを組んでおり、60歳時点で1000万円前後のローンが残るという人が目立ちますね。結局、退職金の大半を住宅ローンの返済にあてざるを得なくなり、老後資金が不足してしまうのです。

頭金なし、変動金利、
期間35年のワナ

——「老後貧乏」の危険性がかつてより高まっている背景を教えてください。

土地や建材の値上がりで、特に都心部ではマンションも一戸建ても価格は上昇傾向にあります。本来、今の価格水準なら「買いたくても希望するエリアの新築マンションには手が届かない」といった人が多いはずです。

実際、こうした条件のおかげで、一般的なサラリーマンが自己資金を貯められていないまま4000万円ものお金を借りて家を買っているといったケースは珍しくありません。

しかし、考えてみてください。ローン期間が35年だとすると、30歳で住宅を購入したら65歳まで、35歳だったら70歳まで返済が続きます。

たとえ59歳まで800万〜1000万円程度の高収入があったとしても、60歳から再雇用で働けば年収は大きく下がるのが一般的です。だいたい年収300万円、手取り年収は250万円程度になるでしょう。ボーナス分を差し引いて計算すればわかりますが、月々の手取り額は20万円に満たないわけです。この収入で、毎月十数万円のローン返済額を返し続けられるでしょうか?

さらに、65歳から年金生活になれば、年収はより少なくなります。現役時代の給与や勤続年数にもよりますが、サラリーマンとして40年前後働いた人の年金額は200万〜240万円程度。年金生活で住宅ローンを返していくというのは無謀な話です。

定年前に住宅ローンの返済を終えられないリスクを抱える人は、確実に増えています。途中で返し切れなくなれば、せっかくのマイホームを手放さなければならなくなるかもしれません。

それどころか、借金返済のために家を手放す決意をしても、住宅ローンの残債より売却額が少ないという事態も考えられるでしょう。「老後貧乏」どころではなく、「老後破綻」のおそれすらあるということなんです。

誰もが繰り上げ返済を
実行できるわけではない

——多くの人が、60歳までに完済のメドが立たない住宅ローンを組んでいるわけですね。

住宅ローンの獲得競争が激化した結果、最近は80歳までの住宅ローンが組めるようになっています。実際、モデルルームで45歳の人が35年ローンを勧められるというケースがあるんです。

「80歳まで返済し続けるのは無理」と難色を示しても、販売員は「繰上げ返済していけば大丈夫」などと背中を押します。しかし、ここで「そうか、繰上げ返済すればいいのか」と安易に考えるのは非常に危険なんです。子どもの教育資金や老後資金を準備しながら繰上げ返済をしていくのは、至難の業だと言っていいでしょう。

最近は、販売員から「60歳以降に住宅ローンが残っても、男性はだいたい80歳前に亡くなりますから、あとは団体信用生命保険(団信)で完済できますよ」と言われたケースもありました。

もちろん、こんなセールストークでその気になってはいけません。男性が長生きすることも十分考えられますし、仮に70歳で亡くなるとしても、それまで住宅ローンの返済が続けば貯蓄を大きく取り崩しながら生活していくことになるでしょう。

いざ夫が亡くなった後、残された妻は生活費に困ることなく暮らしていけるのでしょうか?

住宅ローンはこうして借りなさい 改訂4版

——住宅ローンを組んで家を買うのが怖くなりそうなお話ですが……。

大切なのは、住宅ローンの「組み方」です。老後貧乏になるかどうかは、住宅ローンを借りるかどうかではなく、住宅ローンをどう組むかにかかっていると言ってもいいでしょう。マイホームを買いたいと考えている方には、「理想のローンは必ず見つかりますから、大丈夫ですよ」とお伝えしたいですね。

住宅ローン診断士協会より